中新網(wǎng)四川新聞1月21日電 全球性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕日前在成都發(fā)布《煥新萬象—2021年成都房地產(chǎn)市場回顧及2022年展望》。
據(jù)介紹，2021年成都經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場的反彈如期而至。去年前三季度，成都全市生產(chǎn)總值同比增長10%，在國內(nèi)二線城市中位居前茅；固定資產(chǎn)投資、消費、出口均實現(xiàn)雙位數(shù)大幅上漲。同期，商業(yè)地產(chǎn)租賃供需兩旺，寫字樓、零售物業(yè)及倉儲物流市場平均租金均由負(fù)轉(zhuǎn)正邁入上升通道，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、社區(qū)團(tuán)購等新增長點涌現(xiàn)。
“世邦魏理仕總結(jié)出對未來成都商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的六大變化：城市產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵迭新、企業(yè)擴(kuò)張新趨勢、房地產(chǎn)策略靈活化、社區(qū)商業(yè)添新極、零售新形態(tài)新業(yè)態(tài)、倉儲物流迎轉(zhuǎn)折之機(jī)，希望為租戶和投資者提供未來房地產(chǎn)決策的前瞻性參考�！笔腊钗豪硎顺啥佳芯坎控�(fù)責(zé)人林晴嵐表示。
近年來，成都城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展高速前行。世邦魏理仕認(rèn)為，成都近期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展謀劃是對國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方向的主動承接，重點盯住“卡脖子”關(guān)鍵技術(shù)相關(guān)的重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
如何以中心城區(qū)為載體發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局面臨的新挑戰(zhàn)。世邦魏理仕認(rèn)為，從細(xì)分內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)來看，成都中心城區(qū)布局科技創(chuàng)新服務(wù)體系的機(jī)會主要有三個方面：第一，打造公共技術(shù)服務(wù)平臺，如高�？蒲谐晒珳�(zhǔn)轉(zhuǎn)化服務(wù)平臺、優(yōu)質(zhì)科研成果信息發(fā)布平臺、國際科技轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)移服務(wù)平臺、檢測認(rèn)證服務(wù)平臺；第二，發(fā)展科技服務(wù)體系，如科技成果轉(zhuǎn)化基金與融資擔(dān)保服務(wù)、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟、科研成果信息庫、專家智庫、技術(shù)交易服務(wù)大廳等；第三，建設(shè)設(shè)施共享服務(wù)平臺，如開放研究平臺、儀器設(shè)備共享、小試及中試場所共享、高端儀器與設(shè)備租賃等。
世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人陳學(xué)海表示，建議成都中心城區(qū)打造針對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的科技創(chuàng)新服務(wù)平臺，在樓宇功能規(guī)劃和建設(shè)上強(qiáng)化上述功能復(fù)合的特色，這將是成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展新趨勢帶給城市空間與載體的新機(jī)遇。
2021年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需兩旺，共錄得7個寫字樓交付，合計約32萬平方米；其中甲級寫字樓占比51.6%。分區(qū)域看，市中心持續(xù)迎來集中供應(yīng)，錄得全年新增面積的67.5%。需求顯著回暖，寫字樓吸納量錄得約47萬平方米，同比大幅上漲127.6%，居全國第六位。
在企業(yè)擴(kuò)張新趨勢方面，2021年成都甲級寫字樓新增租賃需求分析顯示，科技新媒體(TMT)、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)為全年前三大需求來源，分別占比28.8%、13.1%、12.8%。此外，零售貿(mào)易、醫(yī)藥及生命科學(xué)需求連續(xù)三年快速增長，分別占比5.6%、5.5%。
部分行業(yè)迎來新周期，呈快速發(fā)展態(tài)勢，支撐寫字樓市場需求增長。金融業(yè)需求于下半年不斷攀升，占比全年需求的66.4%，尤其是第四季度，市場錄得多宗大面積的銀行、保險業(yè)的新設(shè)及擴(kuò)張需求。憑借本土資源優(yōu)勢，以醫(yī)美為主的生命科學(xué)企業(yè)的辦公需求持續(xù)旺盛，占比該類需求的39.6%，而應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級，制藥研發(fā)、醫(yī)療設(shè)備等企業(yè)的需求亦不斷增長，占比38.0%。疫情令跨境旅行受阻，消費顯著回流，內(nèi)需不斷壯大，年內(nèi)市場見證活躍的零售貿(mào)易需求，特別是品牌商的租賃(55.4%)、貿(mào)易公司的擴(kuò)張(36.4%)。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐分析稱，預(yù)計2022年，基建相關(guān)的國企、央企選址的活躍度將不斷攀升，而樓宇品質(zhì)、項目配套、業(yè)主背景是其選址的重點考量。2021年共享辦公/精裝辦公空間服務(wù)商保持活躍，于市場上積極尋樓。但由于現(xiàn)階段業(yè)主去化壓力逐步減少，故更看重坪效，使得運營商的拿樓成本增高、利潤空間縮小，最終成交案例較少。2022年，預(yù)計運營商仍積極擴(kuò)張，并不排除與業(yè)主的合作模式愈發(fā)多元化發(fā)展。
得益于消費回流及成都作為中國消費第三城的吸引力，2021年成都零售物業(yè)市場整體呈回暖態(tài)勢，多個運營商通過輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局、品牌首店不斷進(jìn)駐。全年共迎來8個新項目開業(yè)，新增供應(yīng)約70萬平方米，其中次級、近郊商圈分別占比46%、54%；特別是近郊商圈，其新增面積同比大幅增長141.6%。
2021年，成都社區(qū)商業(yè)迎來供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)約49萬平方米，占比全市零售物業(yè)高達(dá)41.1%，而2022年仍有約37萬平方米的新增供應(yīng)，占比達(dá)26%。同時，運營商也繼續(xù)通過輕資產(chǎn)布局，如龍湖商業(yè)以輕資產(chǎn)模式簽約西城壹號。
世邦魏理仕西南董事總經(jīng)理謝凌表示，成都零售物業(yè)市場不斷煥新升級。在交子公園商圈跨越式發(fā)展和社區(qū)商業(yè)新定義之下，整體市場的地理和渠道格局重塑，開啟運營商和品牌商的戰(zhàn)略新思考。同期，消費者畫像刷新，獨立個性、本地化、社群、國潮、次文化、沉浸式、夜經(jīng)濟(jì)等標(biāo)簽凸顯，帶動零售、餐飲及體驗業(yè)態(tài)涌現(xiàn)新的品類和營銷方式，多維度的煥新動能將支撐成都商業(yè)活躍度的持續(xù)攀升。
2021年成都倉儲物流市場新增供應(yīng)維穩(wěn)，迎來四個項目交付，合計約50萬平方米新增倉儲面積，同比上漲11.1%，且均落于青白江園區(qū)。全年倉儲需求顯著回暖，凈吸納量錄得約91萬平方米，同比增加91.3%，且需求規(guī)模為成都市場歷史第二峰值，并由此居2021年全國第二位。
2021年成都倉儲新增需求結(jié)構(gòu)為電商(41.4%)、三方物流(26.0%)、零售(20.6%)和制造業(yè)(12.0%)，顯示出市場仍為消費主導(dǎo)型。其中，強(qiáng)勁且多元的消費動能驅(qū)動新興電商需求自2020年起快速增長，2021年63%的電商需求為社區(qū)團(tuán)購或生鮮類電商。隨著電商在成渝自建倉峰值已過，租賃需求有望加速增長。另一方面，2021年制造業(yè)需求顯著增長9.2個百分點，折射出“成都智造”已初見成效，其中汽車及零部件倉儲需求最為活躍。得益于成渝合力培育具有國際競爭力的先進(jìn)制造業(yè)集群，制造業(yè)倉儲需求方興未艾。
隨著成都高標(biāo)庫供應(yīng)的未來維持低位，加之租戶對臨近終端市場、交通設(shè)施、制造商等的區(qū)位價值愈發(fā)看重，未來核心園區(qū)的價值將愈發(fā)凸顯。得益于成渝經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級，成都倉儲物流市場或?qū)⒂楷F(xiàn)新的核心園區(qū)，如位于“東進(jìn)”方向和汽車制造集聚區(qū)的成都龍泉園區(qū)。同時新興板塊崛起，即成都天府國際機(jī)場的空港園區(qū)，新增供應(yīng)預(yù)計54萬平方米。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，伴隨著“十四五”發(fā)展大幕的開啟，特別是成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的歷史機(jī)遇，成都倉儲物流市場將迎來新格局、新機(jī)遇。(完)
