中新網(wǎng)四川新聞2月2日電 (范莞欣)2021年1月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布了《關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作的開(kāi)展將對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)建設(shè)產(chǎn)生巨大的影響，盡管目前試點(diǎn)暫時(shí)未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)類型資產(chǎn)開(kāi)放，但未來(lái)基礎(chǔ)資產(chǎn)類型或?qū)U(kuò)容。展望未來(lái)，可以預(yù)見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)將逐漸被資產(chǎn)投資金融化、證券化所改變，通過(guò)金融創(chuàng)新盤活存量項(xiàng)目，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、降低成本成為輕資產(chǎn)模式中非常重要的方向。
藍(lán)光文商旅作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中較早進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作模式的企業(yè)，現(xiàn)已具備“投、融、建、管、退”全周期，商業(yè)、辦公、酒店、專業(yè)市場(chǎng)、公寓、體育、文旅、教育全產(chǎn)業(yè)鏈操盤能力，并摸索出了一條獨(dú)具特色的輕資產(chǎn)模式之路。為探尋藍(lán)光文商旅在輕資產(chǎn)模式中的借鑒意義，藍(lán)光文商旅董事長(zhǎng)張剛先生就輕資產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、藍(lán)光文商旅的發(fā)展和戰(zhàn)略等業(yè)界關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行了探討。
01輕資產(chǎn)環(huán)境分析：“春天”或?qū)⒌絹?lái)，競(jìng)爭(zhēng)亦在加劇
談及輕資產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，張剛先生表示可以用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，并分享了藍(lán)光文商旅通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)、上市公司公告、企業(yè)官網(wǎng)、公開(kāi)資料等途徑，復(fù)盤的輕資產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
·存量時(shí)代，市場(chǎng)規(guī)模數(shù)量巨大
“從供給端，我們統(tǒng)計(jì)了2005年至2020年商業(yè)物業(yè)開(kāi)工面積、竣工面積及增速。近15年，商業(yè)物業(yè)累計(jì)開(kāi)工面積為36.7億㎡、累計(jì)竣工面積為20億㎡；近10年，商業(yè)物業(yè)新開(kāi)工面積平均增速為6.49%、竣工面積平均增速為6.47%；供給端支撐商業(yè)物業(yè)持續(xù)供給。”
“在銷售端，近15年，商業(yè)物業(yè)銷售面積累計(jì)16.8億㎡。近5年，商業(yè)物業(yè)銷售面積增速減緩，2018年起進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，2019年銷售面積增速為－14.9%；而商業(yè)物業(yè)平均待售面積為1.8億㎡。銷售面積增速減緩，商業(yè)物業(yè)去化難度加大，同時(shí)持有打造比例增加。”
供給端和銷售端的差額，造成了超40億㎡商業(yè)物業(yè)存量，其規(guī)模數(shù)量之巨大，讓行業(yè)從增量向存量轉(zhuǎn)變之勢(shì)變得明朗，同時(shí)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)也迎來(lái)了新的市場(chǎng)，用張剛先生的話說(shuō)就是“商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的‘春天’到了�！�
·競(jìng)爭(zhēng)加劇，涉足企業(yè)增多但分散
“在500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中有279家布局了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，占比75.8%；但是管理面積只有7.38億㎡，占商業(yè)物業(yè)體量的比例不足20%，其中近90%在二三線城市。”
“同時(shí)，TOP50商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理面積2.2億㎡，占商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不足7%，待管理規(guī)模巨大。市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)模分散、行業(yè)集中度低的現(xiàn)狀�！�
·市場(chǎng)機(jī)會(huì)，瞄準(zhǔn)空白打造差異化
據(jù)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年9月底，29個(gè)企業(yè)(有輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，且總在管面積≥10萬(wàn)㎡)的在管輕資產(chǎn)項(xiàng)目，共計(jì)287個(gè)(開(kāi)業(yè)時(shí)間截至2023年)。
“分析這些輕資產(chǎn)項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)在布局區(qū)域和體量上呈現(xiàn)出了明顯的特征。在布局區(qū)域方面，非一線城市為輕資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)，主要集中于二三線城市，占比近70%；其中購(gòu)物中心輕資產(chǎn)項(xiàng)目集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，華南和華東區(qū)域占比超過(guò)50%；在體量方面，5-20萬(wàn)㎡的輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比85%，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而低于5萬(wàn)方的輕資產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H占比13%�！�
·資本看好，資管+商管雙重能力考驗(yàn)
在張剛先生看來(lái)，市場(chǎng)中有三種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的維度，第一種是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)，第二種是以物業(yè)服務(wù)為主企業(yè)，第三種是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“后浪”——資本驅(qū)動(dòng)型的企業(yè)。
“這三種維度中的競(jìng)爭(zhēng)各有側(cè)重，但都會(huì)加劇。同時(shí)，隨著類REITs、REITs雙模式時(shí)代的來(lái)臨，資本市場(chǎng)會(huì)更加看好商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)輕資產(chǎn)管理企業(yè)的資管能力和商管能力的雙重考驗(yàn)即將到來(lái)�！�
藍(lán)光文商旅輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)輸出以市場(chǎng)化為核心，聚焦“對(duì)內(nèi)價(jià)值支撐和對(duì)外價(jià)值創(chuàng)造”，直擊商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)雙滯痛點(diǎn)。在2020疫情黑天鵝壓力下也逆勢(shì)上揚(yáng)，拓展了近100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
在市場(chǎng)中能有如此大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，張剛先生表示：“在橫向，即商管能力，我們跨越八大品類，且形成了標(biāo)桿產(chǎn)品線；在縱向，即資管能力，我們打通了資產(chǎn)管理，擁有完整的資產(chǎn)管理的能力和經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)，在第四維空間，即數(shù)字化空間的打造中，我們也走在行業(yè)前列。正是這一橫一縱加數(shù)字化的能力，構(gòu)成了藍(lán)光文商旅獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力�！�
02橫向布局：全產(chǎn)業(yè)鏈商管能力
據(jù)張剛先生介紹，目前藍(lán)光文商旅有八大產(chǎn)品線，其中商業(yè)部分以“耍街”開(kāi)放式街區(qū)和“藍(lán)光城市廣場(chǎng)”購(gòu)物中心兩大產(chǎn)品線為主，辦公部分則主打“量子星”聯(lián)合辦公產(chǎn)品，文旅方面通過(guò)原創(chuàng)IP“水果俠”深入人心，此外藍(lán)光文商旅豐富的管理經(jīng)驗(yàn)還涉及酒店、專業(yè)市場(chǎng)、公寓、體育、教育等商業(yè)地產(chǎn)全業(yè)態(tài)，并根據(jù)持續(xù)的運(yùn)營(yíng)反饋和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行資源整合，實(shí)現(xiàn)“1+X”一體化發(fā)展，為藍(lán)光文商旅輕資產(chǎn)輸出打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
我們可以通過(guò)部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)感受藍(lán)關(guān)文商旅的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：
·目前已在北京、上海、成都、重慶、蘇州、武漢、青島等全國(guó)已布局的100余條以“慢�？旎�、自在巴適”為核心理念的耍街，讓“慢耍”文化成為一種新常態(tài)。致力于讓消費(fèi)者在一條街道，盡情感受一座城市。
·藍(lán)光文商旅用6個(gè)月改造了甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目量子星，使其出租率大幅提升至90%。
·目前，藍(lán)光文商旅布局全國(guó)17個(gè)大區(qū)、70余座城市。
直觀的數(shù)字是實(shí)力的具象化體現(xiàn)，在瞬息萬(wàn)變的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，藍(lán)光文商旅能踏浪進(jìn)階穩(wěn)定發(fā)展離不開(kāi)其專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)能力：
①首先，在項(xiàng)目落地到發(fā)展的整個(gè)階段，藍(lán)光文商旅將招商運(yùn)營(yíng)一體化落實(shí)，依托多年積累的戰(zhàn)略商家、資源儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)，保證了高效的招商、引商、穩(wěn)商、育商和迅速補(bǔ)位，確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，提升了資產(chǎn)的價(jià)值。
�、谕瑫r(shí)，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前到開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)期，藍(lán)光文商旅將活動(dòng)推廣品牌化，為項(xiàng)目針對(duì)性定制系統(tǒng)化的推廣策略，以主題活動(dòng)、價(jià)格促銷、商家聯(lián)動(dòng)等形式，開(kāi)展各類運(yùn)營(yíng)推廣，并將推廣信息在各大平臺(tái)發(fā)布，同時(shí)利用集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)動(dòng)全員營(yíng)銷，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值。
�、坩槍�(duì)商戶方面，藍(lán)光文商旅也將商管幫扶常態(tài)化，定期開(kāi)展免費(fèi)的、有針對(duì)性的專項(xiàng)培訓(xùn)，對(duì)困難商家開(kāi)展經(jīng)營(yíng)診斷、營(yíng)銷傾斜、附屬資源支持等多種幫扶措施，通過(guò)充分溝通統(tǒng)一思路，攜手商戶成長(zhǎng)，共同創(chuàng)造項(xiàng)目新價(jià)值。
④面對(duì)散售商鋪，藍(lán)光文商旅采取散售經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一化的措施，由專業(yè)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一定位、規(guī)劃、招商、推廣、運(yùn)營(yíng)，保證商家穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，助推資產(chǎn)保值且增值。
藍(lán)光文商旅不斷“修煉內(nèi)功”，逐漸提高物業(yè)和服務(wù)質(zhì)量，贏得了合作方的信任，使得八大產(chǎn)品線能快速發(fā)展，同時(shí)也形成了清晰的發(fā)展前景。
“隨著后疫情時(shí)代的來(lái)臨和新消費(fèi)勢(shì)力的崛起，我們一直在思考如何將文、商、旅進(jìn)行更深度的融合和創(chuàng)新，為時(shí)代、為市場(chǎng)、為消費(fèi)者提供更高的價(jià)值和新意，在當(dāng)前個(gè)性為王、地域?yàn)橹�、品質(zhì)制勝的主流需求下，多元滿足城市和消費(fèi)者的訴求。
同時(shí)，藍(lán)光文商旅將持續(xù)強(qiáng)化‘耍街’和‘藍(lán)光城市廣場(chǎng)’兩條核心產(chǎn)品線。在‘耍街’方面，藍(lán)光文商旅將深耕消費(fèi)者所喜愛(ài)的特色業(yè)態(tài)，加深產(chǎn)品的影響力和覆蓋范圍，同時(shí)繼續(xù)圍繞‘文商旅’特色，孵化餐飲、音樂(lè)、娛樂(lè)等品牌，實(shí)現(xiàn)‘耍街’和品牌的雙重賦能。在‘藍(lán)光城市廣場(chǎng)’方面，藍(lán)光文商旅將在經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市采取合資類二房東、委托租賃等方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速落地�！�
03縱向布局：全周期資管能力
為了做好全產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展，藍(lán)光文商旅提出了“投、融、建、管、退”的縱向一體化全周期資產(chǎn)管理模式，并圍繞三個(gè)“一體化”形成了從進(jìn)入到退出的清晰路徑：
�、偻丁⑷�、退一體化。商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)金融屬性，投資難、融資更難、退出難上加難�；谒{(lán)光文商旅在商業(yè)資產(chǎn)管理全周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的成熟經(jīng)驗(yàn)和綜合服務(wù)能力，藍(lán)光文商旅成立了資本共享中心，專門為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供投、融、退的專業(yè)化服務(wù)和資源、資金導(dǎo)入。
�、谡猩�、運(yùn)營(yíng)、銷售一體化。商業(yè)地產(chǎn)與住宅的產(chǎn)品、目標(biāo)客群、經(jīng)營(yíng)模式都不相同，必須與招商、運(yùn)營(yíng)深度結(jié)合，才能有效避免商業(yè)地產(chǎn)陷入滯重、滯銷的雙滯境地。
�、鄄邉�、規(guī)劃、建設(shè)一體化。商業(yè)地產(chǎn)的盤活需要強(qiáng)專業(yè)性，要做到“以終為始”，必須從策劃開(kāi)始，策劃指導(dǎo)規(guī)劃，規(guī)劃引領(lǐng)建設(shè)，才能避免無(wú)效成本、降低投資失誤。
在張剛先生看來(lái)，藍(lán)光文商旅區(qū)別于行業(yè)中“品牌、招商、運(yùn)營(yíng)輸出”的傳統(tǒng)輕資產(chǎn)認(rèn)知，創(chuàng)造了對(duì)泛商業(yè)資產(chǎn)管理的三個(gè)“一體化”模式，鏈接了商管加資管的核心邏輯，解決了市場(chǎng)的雙滯痛點(diǎn)，為藍(lán)光文商旅自身在市場(chǎng)中創(chuàng)造了新的機(jī)會(huì)。
2020年7月，在市場(chǎng)投資信心普遍不高的情況下，藍(lán)光文商旅操盤的上海虹橋世界中心項(xiàng)目類REITs成功發(fā)行，規(guī)模達(dá)10.65億元，是2020年民營(yíng)A股上市公司首單類REITs項(xiàng)目，標(biāo)志著藍(lán)光文商旅的商業(yè)全周期資管已經(jīng)形成完整閉環(huán)，同時(shí)也表明了投資者對(duì)藍(lán)光主體信用和運(yùn)營(yíng)能力的認(rèn)可。
張剛先生表示，藍(lán)光文商旅在未來(lái)繼續(xù)以資管邏輯去進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，積極對(duì)接資本市場(chǎng)，基于自身的“復(fù)合型解題能力”和全周期的資管能力，制定了在2021年達(dá)到5倍速擴(kuò)展的目標(biāo)。
04第四維拓展：智慧化賦能完善發(fā)展布局
在疫情倒逼下，企業(yè)的線上線下一體化結(jié)合的能力也成為搶占先機(jī)的關(guān)鍵，藍(lán)光文商旅獨(dú)有的ACP系統(tǒng)亦成為了其輕資產(chǎn)模式能夠快速發(fā)展的利器。
ACP平臺(tái)由藍(lán)光文商旅自研搭建，包含項(xiàng)目全周期管理平臺(tái)、信息服務(wù)共享平臺(tái)、O2O推廣運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、數(shù)據(jù)管理分析平臺(tái)四個(gè)部分，為藍(lán)光文商旅及其合作方提供商業(yè)地產(chǎn)全方位管理運(yùn)營(yíng)及信息共享服務(wù)。
自啟動(dòng)輕資產(chǎn)輸出以來(lái)，藍(lán)光文商旅在全國(guó)已落地近100個(gè)項(xiàng)目，ACP系統(tǒng)植入后，可以充分解決合作雙方信息不對(duì)等的問(wèn)題，同時(shí)，張剛先生表示：“在產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的維度，ACP能從‘投、融、建、管、退’全周期去進(jìn)行數(shù)字化賦能；在數(shù)字產(chǎn)業(yè)化維度，我們依托于線下累積的龐大數(shù)據(jù)，通過(guò)ACP平臺(tái)更好的賦能到服務(wù)的過(guò)程中，讓數(shù)據(jù)產(chǎn)生更大的價(jià)值�！�
基于完善的發(fā)展布局，藍(lán)光文商旅的戰(zhàn)略也清晰起來(lái)，張剛先生介紹，藍(lán)光文商旅當(dāng)下的使命是“商業(yè)繁榮城市·資管引領(lǐng)未來(lái)”，以“締造一流商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理企業(yè)”的愿景實(shí)現(xiàn)“商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值共享服務(wù)平臺(tái)”，并在此前提下制定了“1+3+3”的核心打法：以輕資產(chǎn)為核心，資本、品牌、科技為驅(qū)動(dòng)，打造委托管理、合資和包租三大模式。
－結(jié)語(yǔ)－
一場(chǎng)對(duì)話，讓我們深入了解了藍(lán)光文商旅祈愿的未來(lái)，并看見(jiàn)了他們?yōu)榱诉_(dá)到更高目標(biāo)對(duì)自身的千錘百煉。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前所未有的節(jié)點(diǎn)之上，藍(lán)光文商旅正以品牌實(shí)力、資管邏輯、科技賦能等綜合實(shí)力，為輕資產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的篇章。(完)
