中新網(wǎng)四川新聞4月28日電(蔣升濤)4月28日，成都—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《時代機遇、投資浪潮暨2022年第一季度成都房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。
“在成渝城市群加速建設(shè)并取得階段性成果的背景之下，成都迎來新時代的發(fā)展機遇。2022年新年伊始，隨著新行業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的不斷涌現(xiàn)，我們更加需要打開視角，且聚焦本土，看到更多機遇。
成都經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)市場不斷成熟，投資窗口開啟，都市圈建設(shè)、城市更新及人口流動等長期趨勢將創(chuàng)造更多可投資機會，并給予投資者更多元的選擇；行業(yè)調(diào)整與整合衍生新賽道，續(xù)以成都優(yōu)質(zhì)寫字樓需求支撐，而年內(nèi)高品質(zhì)供應(yīng)將煥發(fā)城市新引力；首店涌進鞏固零售物業(yè)市場活力，公園城市引導(dǎo)新消費；倉儲物流需求季節(jié)性波動，樞紐啟新‘蓉’通全球。” 世邦魏理仕西南董事總經(jīng)理謝凌表示。
時代機遇、投資浪潮——成都投資窗口已開啟
2022年一開局，投資者的活躍度就明顯提升，第一季度成都大宗交易共錄得三筆，成交金額約人民幣22.7億元，創(chuàng)近三年首季新高。按標的物看，交易包括兩筆位于城南的甲級寫字樓和一筆位于近郊的商業(yè)裙樓。那么，是什么開啟成都新一輪投資窗口期，繼而吸引國內(nèi)外投資者擇時而動呢？
都市圈建設(shè)
“十四五”期間，成渝城鎮(zhèn)化進程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級或聚集、人才導(dǎo)入等均將加速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)有望開創(chuàng)前所未遇的新格局和新機遇。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長8.5%，經(jīng)濟增速較上年提高4.5個百分點；成都都市圈實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)25011.9億元，同比增長8.6%，占全省的比重為46.4%，占成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的比高達33.8%。這一成績斐然既折射出成都的國際影響力和區(qū)域帶動力的顯著增強，亦離不開其獨具“包容性”的營商環(huán)境。
源源不斷的發(fā)展動能，塑造成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的“雙核”發(fā)展格局，總存量約818萬平方米(不含天府新區(qū))，居全國第五位。市場供需關(guān)系愈發(fā)健康，截至2022年第一季度全市整體空置率降至17.9%的歷史低位。未來，隨著天府新區(qū)的崛起，市場將呈現(xiàn)“2+1”(雙核+天府新區(qū))的新格局。
“首店”持續(xù)涌入鞏固商業(yè)活力，成都加速建設(shè)國際消費中心城市。目前，中國已然是國際品牌，尤其是奢侈品牌的兵家必爭之地，而成都毋庸置疑則是其中國大陸的核心拓展城市。數(shù)據(jù)顯示，在近三年首店招引數(shù)量的全國排名中，成都均蟬聯(lián)第三位，僅次于上海、北京。
內(nèi)陸開放高地，成都倉儲物流地產(chǎn)迎投資轉(zhuǎn)折之機。伴隨著陸海新通道上升為國家戰(zhàn)略、成都天府國際機場投運、RCEP正式生效等，成渝從西部中心走向國際樞紐，將發(fā)展成內(nèi)陸開放高地。聚焦到成都倉儲物流市場，持續(xù)改善的市場供需關(guān)系，加之都市圈建設(shè)所帶來的消費擴容和產(chǎn)業(yè)升級等將在中長期支撐倉儲需求穩(wěn)步增長，市場迎投資轉(zhuǎn)折之機。
城市更新
城市更新主題下的商業(yè)地產(chǎn)投資機會將在一二線城市出現(xiàn)爆發(fā)式的增長。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2020-2030年期間，全國18個主要城市里樓齡逾20年且單一業(yè)權(quán)的商辦面積將從不足1500萬平方米快速增長至5000萬平方米左右，這些項目中約70%位于城市的核心區(qū)位，投資和改造價值巨大。在成都“中優(yōu)”戰(zhàn)略驅(qū)動下，城市更新項目效果加速呈現(xiàn)、文化歷史街區(qū)升級改造項目啟動，老城區(qū)添增活力的同時亦衍生巨大的投資機遇，如城市更新將置換更多核心地段的土地資源，以及老舊物業(yè)將通過改造升級來顯著提質(zhì)并增強商業(yè)/商務(wù)功能和承載性等。
2022年，成都新啟動一環(huán)路范圍內(nèi)的30個片區(qū)的城市更新工作，如四圣祠街區(qū)核心區(qū)修繕改造、駟馬橋工人村生活環(huán)境改造以及撫琴西南街老舊小區(qū)改造等。世邦魏理仕認為，成都以“留改建”結(jié)合及培育新產(chǎn)業(yè)與新業(yè)態(tài)的方式，最大限度保留城市基因與煙火氣，提振城市發(fā)展動能。
宜居城市
第七次人口普查結(jié)果顯示，成都常住人口突破2,000萬，位列全國第四，其中流動人口已達約846萬，較第六次人口普查顯著增長102.4%；2021年，成都以24.5萬常住人口的增量排全國第一。毋庸置疑，“蓉漂”已然成為一種趨勢，未來成都人口仍將處于高速聚集期，繼而衍生出對居住、就業(yè)、消費等長期可持續(xù)的需求。借此，如寫字樓、研發(fā)園區(qū)、大型購物中心等宜居宜業(yè)的城市載體將迎發(fā)展及投資新機遇，尤其是成都載體相較一線城市的“價值洼地”更具吸引力。另一方面，城鎮(zhèn)化、消費升級、家庭小型化、人口老齡化等長期趨勢令成都冷鏈物流、生命科學(xué)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等的投資機會也日益受到關(guān)注。
世邦魏理仕成都投資及資本市場部董事馬濤表示：“受益于成都新起點、新定位、新征程的時代機遇，投資市場未來將呈現(xiàn)三大趨勢。其一，各類投資者逐漸加大對成都市場的關(guān)注，特別是深耕中國市場的一批投資者正順勢而為地調(diào)整資產(chǎn)配置，并將成都作為其戰(zhàn)略投資的重點拓展城市之一；其二，隨著投資戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，中資產(chǎn)投資將加大活躍度，尤其是城市更新有望迎更多入局者；最后，除持續(xù)布局如寫字樓、倉儲物流、大型購物中心為主的戰(zhàn)略性資產(chǎn)，另類資產(chǎn)和改造物業(yè)也將愈發(fā)受青睞”。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：新賽道續(xù)以需求支撐，高品質(zhì)供應(yīng)煥新引力
2022年第一季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來向榮中心的交付，為市場帶來約4萬平方米的新增供應(yīng)。該項目作為金牛區(qū)新晉的優(yōu)質(zhì)辦公載體，有望承接以軍工電子為代表的電子信息和以醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)療電商為代表的醫(yī)藥健康工業(yè)總部經(jīng)濟的辦公需求。需求方面，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降8.7%，僅錄得逾萬平方米，令全市寫字樓整體空置率環(huán)比微升0.3個百分點，至17.9%，但仍是全國第六的低位。
究其原因，一方面，宏觀經(jīng)濟環(huán)境不確定性猶存，市場謹慎觀望情緒不斷攀升，故租戶辦公決策周期較長，且更關(guān)注成本控制，這也帶動季內(nèi)乙級樓及其樓內(nèi)面積、租期等更具靈活性的轉(zhuǎn)租、聯(lián)合空間的去化率提高；另一方面，行業(yè)整合及調(diào)整持續(xù)，引發(fā)需求波動。
盡管如此，行業(yè)在調(diào)整中創(chuàng)出新賽道，為辦公需求續(xù)以支撐�？萍夹旅襟w(TMT)、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)為季內(nèi)前三大需求來源。其中，金融業(yè)的需求占比增長矚目。成渝共建西部金融中心釋放金融業(yè)發(fā)展新機遇，季內(nèi)保險、證券等企業(yè)積極擴張，且逾千平方米及以上大面積成交占比48.3%。此外，季內(nèi)包括口腔、醫(yī)美等類經(jīng)營性消費服務(wù)業(yè)的需求占比不斷增加，這也側(cè)面反映出業(yè)主積極應(yīng)對市場環(huán)境波動在租賃策略上作出的適度調(diào)整。同時，消費品制造業(yè)和能源及公共事業(yè)的需求也呈現(xiàn)出愈發(fā)活躍的態(tài)勢，一方面成都加速建設(shè)國際消費中心城市，消費品制造業(yè)企業(yè)乘勢擴張，其中汽車制造及珠寶、服飾類企業(yè)表現(xiàn)最為亮眼；另一方面“雙碳”目標下，傳統(tǒng)能源類企業(yè)轉(zhuǎn)型升級繼而催生辦公需求，而能源科技類企業(yè)的擴張亦愈發(fā)活躍。
租金方面，由于市中心自去年起供應(yīng)充沛，域內(nèi)業(yè)主持以價換量的策略，季內(nèi)租金下調(diào)；反觀城南板塊，低位空置率促使部分業(yè)主于開年之初進一步調(diào)高租金預(yù)期，季內(nèi)租金上行。因此，此消彼長之下，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金維穩(wěn)。甲級寫字樓租金漲幅全國第三
展望未來，2022年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預(yù)計將迎來約50萬平方米的新增供應(yīng)，其中超九成為甲級寫字樓，且包含數(shù)棟位于核心商務(wù)區(qū)的標桿項目，高品質(zhì)樓宇有望作為成都招商引資的載體吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來蓉發(fā)展。另一方面，隨著成都大力實施產(chǎn)業(yè)建圈強鏈行動，先進制造業(yè)獲以高質(zhì)量發(fā)展新動能，繼而帶動工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、金融業(yè)、物流會展等行業(yè)在未來衍生更為強勁的辦公需求。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負責人黃璐表示：“2022年第一季度，傳統(tǒng)春節(jié)淡季及疫情零星反復(fù)，使得企業(yè)選址節(jié)奏有所放緩。但各行業(yè)頭部企業(yè)在整合與升級中仍保持較為穩(wěn)定的擴張趨勢，其中以芯片半導(dǎo)體研發(fā)為代表的科技行業(yè)最為活躍，且國資背景企業(yè)的需求亦不斷攀升。另一方面，緊跟城市更新步伐，市場老舊物業(yè)積極尋求改造升級機會以探尋二次生命周期�！�
零售物業(yè)市場：首店涌進鞏固商業(yè)活力，公園城市引導(dǎo)新消費
2022年第一季度，成都零售物業(yè)市場無新增供應(yīng)，但位于鹽市口商圈的新世界百貨閉店，物業(yè)類型持續(xù)更迭。同期，開發(fā)商輕資產(chǎn)的拓展戰(zhàn)略延續(xù)，龍湖在蓉的第二個輕資產(chǎn)項目“錦江天街”落地。著眼需求端，繼2021年成都招引首店數(shù)量居全國第三位后，2022年開年之初首店就持續(xù)涌進，進一步鞏固成都市場商業(yè)活力，并帶動商業(yè)活動維度由項目層面的調(diào)改上升至以商圈為單位且更可持續(xù)發(fā)展的城市更新。因此，全市空置率微幅波動，環(huán)比上升0.3個百分點至7.5%。
分商圈看，核心商圈和次級商圈差異化表現(xiàn)明顯。其中，核心商圈春鹽和交子公園強者恒強，不斷吸引奢侈品、頂級珠寶、潮流品牌及高端餐飲等品牌進駐，且基本為西南或成都首店，或品牌高能級店鋪；而另一值得注意是，緊跟城市更新步伐，季內(nèi)鹽市口商圈多個項目集中大規(guī)模改造升級，未來在客群定位、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及物業(yè)設(shè)施上的品質(zhì)升級有望推動區(qū)域商業(yè)發(fā)展煥新。因此，核心商圈整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點至4.6%。
在次級商圈，受2021年集中供應(yīng)的購物中心和社區(qū)商業(yè)的競爭影響，除頭部運營商(數(shù)量占比全市購物中心19%)仍積極調(diào)改，其余購物中心或換鋪率較低，或錄得以大型餐飲、兒童培訓(xùn)為主的大面積退租，繼而推高區(qū)域空置率環(huán)比上漲0.7個百分點至8.4%。相應(yīng)地，核心商圈平均租金環(huán)比上漲0.2%，近郊商圈平均租金環(huán)比下降0.3%，令全市平均租金環(huán)比微降0.1%。整體而言，上述差異化表現(xiàn)折射出成都商業(yè)市場“2+N”(2個核心+N個社區(qū)屬性)的商業(yè)格局愈發(fā)成型。
另一方面，隨著成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)，城市消費亦被引導(dǎo)，人們對“戶外”、“湖泊”、“露營”等的熱愛不斷攀升，繼而給商業(yè)市場發(fā)展注入新活力。季內(nèi)，除引入更多如戶外運動等相關(guān)品類及各類“集市”營銷活動外，部分運營商更是將“盒子”物業(yè)的首層多個店鋪二次改造，增設(shè)對外開門及外擺區(qū)域，如凱德金牛。在即將舉辦的大運會的帶動下，山水人城與運動、戶外生活的有機相融有望進一步激發(fā)成都商業(yè)新消費。
按品牌看，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業(yè)態(tài)。季內(nèi)奢侈品牌繼續(xù)加碼核心商圈，其中包括GUCCI、MOYNAT、Balenciaga等多個品牌于遠洋太古里或IFS布局“雙店”，且部分升級或新開設(shè)的奢飾品店鋪更是帶來特殊業(yè)態(tài)，其主要是下午茶、酒吧等增加消費者社交及駐足的餐飲及休閑業(yè)態(tài)，如“云上彩虹”卡地亞旗艦店和拉夫勞倫之家等。其次，潮流時尚品牌更迭，內(nèi)資品牌積極擴張。季內(nèi)H&M旗下的Monki退出市場，而內(nèi)資品牌繼續(xù)主導(dǎo)擴張，如中國李寧、安踏等，以及買手店。此外，新能源汽車、口腔及類醫(yī)美等體驗品牌亦保持活躍，多店布局。
餐飲方面，新一輪外來餐飲入蓉，本地小店擠進購物中心，中式國潮糕點延續(xù)活躍。本地消費者的包容進一步吸引外來餐飲來蓉，季內(nèi)錄得LOKAL、新拾玖等；同期，本地小店亦擠進購物中心開設(shè)店鋪，如落舌冒菜、張醪糟等；而中式國潮點心延續(xù)積極態(tài)勢，長沙虎頭局首進成都，瀘溪河和廣蓮申連開數(shù)店。
展望未來，2022年成都零售物業(yè)市場將迎來約100萬的新增供應(yīng)，并主要集中在下半年，其中包括備受矚目的成都SKP、環(huán)貿(mào)ICD等項目。優(yōu)質(zhì)新增項目毋庸置疑將給市場帶來新的商業(yè)畫像，但同時高位供應(yīng)量亦或?qū)⑼粕袌龈偁帯?/p>
世邦魏理仕西南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人鄒麗娟表示，“2022年，成都建設(shè)踐行公園城市示范區(qū)、城市有機更新提速，以及大運會的即將舉辦，都將有效激發(fā)城市消費活力的同時，亦潛移默化地引導(dǎo)消費者習(xí)慣演變。借此，成都商業(yè)市場的發(fā)展格局、物業(yè)形態(tài)及消費業(yè)態(tài)等多方面均將迎來可持續(xù)發(fā)展的新機遇和新思路”。
倉儲物流市場：需求季節(jié)性波動，樞紐啟新“蓉”通全球
2022年第一季度，成都倉儲物流市場迎來易商青白江一期交付，新增供應(yīng)2.8萬平方米。租賃需求回落，凈吸納量僅錄得負值。究其原因，一方面春節(jié)購物高峰后租戶擴張趨緩，另一方面電商短租到期集中退租。因此，全市高標庫整體空置率環(huán)比上升1.6個百分點至8.0%，仍處歷史低位；相應(yīng)地，平均租金環(huán)比維穩(wěn)。分區(qū)域看，由于退租集中在龍泉驛和新津，故區(qū)域空置率環(huán)比分別上升3.2、9.1個百分點至季末的5.9%、9.1%。
新增需求方面，電商及零售貿(mào)易主導(dǎo)去化，占比超七成，這也折射出城市消費的平穩(wěn)運行。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年前2月，成都網(wǎng)絡(luò)零售額同比增長5.5%；實物型網(wǎng)絡(luò)零售額同比增長8.4%。
值得注意的是，新年伊始，依托中歐班列、西部陸海新通道開放平臺優(yōu)勢，各項樞紐升級項目啟動，助力“蓉”通全球。首先，成都宣布將在青白江建設(shè)約42萬平方米的會展中心，彌補成都北部會展業(yè)短板的同時，其憑借著成都國際鐵路港的優(yōu)勢，將盡最大的可能提高中歐班列集結(jié)能力和運營，助力成都成為國際門戶樞紐城市；同期，四川西部陸海新通道班列實現(xiàn)成都(雙流)、自貢、廣元、遂寧四地齊發(fā)，對搭建四川全球物貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、加強通道協(xié)同聯(lián)動、加快四川通道品牌建設(shè)、創(chuàng)新運營組織模式、共建共享運營組織平臺等都具有重要的平臺引領(lǐng)和協(xié)同聯(lián)動作用。
展望2022年，成都倉儲物流市場新增供應(yīng)周期性回落，約48萬平方米的倉儲面積預(yù)計交付。隨著季節(jié)性因素逐步稀釋，預(yù)計需求將在未來逐步回調(diào)，特別是成都不斷提升的物流樞紐地位和城市群建設(shè)所帶動的基建持續(xù)完善、消費擴容和產(chǎn)業(yè)升級等將在中長期支撐倉儲需求穩(wěn)步增長。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人王蒙豪表示：“盡管需求季節(jié)性短期回落，但市場空置率仍居低位，且消費型倉儲需求的不斷續(xù)給，亦加強市場韌性。隨著傳統(tǒng)物流土地供給放緩，成都倉儲物流市場發(fā)展將愈發(fā)健康，有望利好市場整體投資收益的提高。同期，成都積極推進‘建圈強鏈’，助力先進制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，繼而衍生更強勁的相關(guān)倉儲需求，如季內(nèi)雙流率先攜手空客打造飛機‘全生命周期’服務(wù)項目，填補航空產(chǎn)業(yè)鏈末端空白領(lǐng)域。此外，成都物流樞紐的地位將進一步抬升，逐漸打造成由覆蓋華西擴維至全球的國際樞紐港，兼任工業(yè)消費品和生活消費品的貿(mào)易物流職能�！�(完)
