中新網(wǎng)四川新聞7月14日電(蔣升濤)2022年7月14日，成都—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《產(chǎn)業(yè)重構、存量新生暨2022年上半年成都房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析成都房地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。
“2022上半年，疫情零星反復，疊加宏觀環(huán)境的不明朗，成都房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)重重，辦公、商業(yè)及倉儲市場的需求均走低。盡管如此，市場在挑戰(zhàn)中孕育變革機遇，特別是產(chǎn)業(yè)結構重塑所衍生的新動能開始逐步投射到房地產(chǎn)市場。此外，城市更新大背景下，存量物業(yè)煥新亦從可持續(xù)發(fā)展的層面帶動產(chǎn)業(yè)落地。借此，實時洞察市場趨勢，緊抓本土機遇，將是下半年成都市場的制勝關鍵�！� 世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
大宗交易市場
產(chǎn)業(yè)重構、存量新生——挑戰(zhàn)中，孕育變革新機遇
2022上半年，向榮中心及高新創(chuàng)合中心交付為成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來11.7萬平方米的新增供應。受春節(jié)后疫情零星反復、宏觀環(huán)境不明確及持續(xù)性行業(yè)調(diào)整的影響，上半年凈吸納量僅錄得約4.7萬平方米，較2021下半年顯著下降64.6%。分季度看，一季度影響最大，科技、房地產(chǎn)等行業(yè)調(diào)整所帶來的大面積退租風波過后，凈吸納量僅錄得1.1萬平方米；二季度，新增供應的良好預租以及退租接近尾聲共同推動市場活躍度微升，凈吸納錄得約3.6萬平方米，甲級樓吸納量由負轉(zhuǎn)正。因此，寫字樓市場整體空置率較去年底上升0.6個百分點至18.2%。租金方面，金融城及大源的區(qū)域價值及持續(xù)的低空置率使得租金在市場波動中保持韌性；但著眼市中心，由于商貿(mào)業(yè)、餐飲等受疫情影響較為嚴重的行業(yè)多聚集于此，且區(qū)域持續(xù)高空置率，部分業(yè)主以價換量，帶動全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金較去年底下跌0.3%至人民幣83.8元每平方米每月。
展望2022年下半年，市場預計迎來約26萬平方米的新增供應，成都再添招商引資的重要載體，進而有望吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來蓉發(fā)展。新交付項目將集中在金融城和東大街，其中金融城時隔兩年再迎甲級寫字樓供應。
盡管如此，2022年辦公動能的可持續(xù)發(fā)展，以及存量物業(yè)與新增供應間競爭，仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但變革新機遇也隨之孕育。
產(chǎn)業(yè)重構
著眼新增租賃需求，TMT、專業(yè)服務、金融業(yè)為2022上半年甲級寫字樓前三大需求來源，分別占比24.8%、18.9%、11.3%；TMT占比進一步收縮，但工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的主導性愈發(fā)明顯，上升至七成；金融業(yè)增長顯著，同比上升9.1個百分點；消費服務、酒店餐飲、消費品制造業(yè)的占比較去年下半年分別上升2.8、1.6、1.2個百分點。上述需求結構變化趨勢的延續(xù)性是未來市場發(fā)展的核心動能支撐。
2022年5月，《成都建設踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)行動計劃(2021-2025年)》發(fā)布，明確成都將著力打造城市人民宜業(yè)的示范區(qū)，并提出八大重點任務，為“數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融、消費中心”等領域帶來發(fā)展新機遇，從而激活城市經(jīng)濟新活力。
“智”造新機遇
“建圈強鏈”推動下，成都“智”造成效初顯，2021年成績斐然，五大先進制造業(yè)同比增長11.2%。投射到寫字樓市場，2022上半年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的租賃需求跨越式增長，較去年同期顯著增長16.8個百分點；其中大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)的辦公需求均實現(xiàn)快速增長；按需求來源看，良好的營商環(huán)境培育更多本土企業(yè)入局工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)賽道，需求占比近2/3，并吸引更多內(nèi)資優(yōu)質(zhì)工業(yè)制造業(yè)入蓉發(fā)展，需求占比42.6%，如精密儀器、化工及自動化等；產(chǎn)業(yè)集聚和成本控制是區(qū)域選址的重要考量，引導上半年企業(yè)選址集中在大源、金融城和傳統(tǒng)CBD。
“十四五”期間成都數(shù)字經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)競爭力將不斷提升，到2025年，成都數(shù)字經(jīng)濟占GDP的比重將達到14%。集成電路、軟件信息服務等數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)有望在未來驅(qū)動制造業(yè)及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的辦公需求增長。
文創(chuàng)新機遇
多元的文創(chuàng)氛圍吸引眾多頭部企業(yè)落子成都，2021年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)增加值首次突破2,000億元大關，繼而衍生相關辦公需求。2022上半年，以游戲研發(fā)為主的數(shù)字娛樂及傳媒企業(yè)的租賃需求增長迅速，較去年同期顯著上升14.5個百分點，且面積需求較大，1,000-3,000平方米面積段的占比近一半；上半年企業(yè)選址集中在大源、東大街、傳統(tǒng)CBD。
到2025年，成都文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值預計超過3,200億元，占GDP比重達12%，隨著電競、數(shù)字影視等新型行業(yè)逐步形成更為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，衍生辦公需求。
金融新機遇
作為輻射西部地區(qū)的金融服務中心，成都展現(xiàn)出對金融企業(yè)強勁的吸引力。2021年成都金融業(yè)增加值位列全國第六，占GDP比重達11.4%。這一產(chǎn)業(yè)集聚力吸引外省優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極進駐，上半年約70%的傳統(tǒng)金融需求為內(nèi)資，其中銀行、證券、保險尤為活躍；而非傳統(tǒng)金融多為本土企業(yè)，如股權投資、融資租賃等；金融行業(yè)整體承租能力較強，超過50%的企業(yè)選擇1,000平米以上的大面積段；按區(qū)域看，金融城板塊的產(chǎn)業(yè)集聚最強，吸引超60%的非傳統(tǒng)金融業(yè)和超40%的傳統(tǒng)金融業(yè)企業(yè)落戶于此。
未來，成都將聚焦“三心三區(qū)”建設，推進共建西部金融中心，高質(zhì)量發(fā)展現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)，供應鏈金融、股權基金、綠色金融等特色金融業(yè)將迎來發(fā)展機遇。
消費新機遇
建設國際消費中心城市，“成都消費”、“成都休閑”、“成都服務”、“成都創(chuàng)造”共同構筑商業(yè)繁榮，2021年成都社會消費品零售總額達到9252億元，排名全國第六。這也衍生出包括本地及外省的消費品制造行業(yè)，以及本地的零售貿(mào)易、餐飲酒店、消費服務等企業(yè)的辦公需求；而客源導向是消費類企業(yè)選址的重要考量，傳統(tǒng)CBD區(qū)域的消費人口及其對整個市中心的輻射吸引企業(yè)積極進駐。
到2025年，成都社會消費品零售總額預計突破11,000億元，消費對經(jīng)濟增長的貢獻率將超過60%，成都打造國際消費中心城市有望成為又一需求支撐動能。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人黃璐表示：“成都建設公園城市示范區(qū)，將落實開展‘建圈強鏈’行動、建設西部金融中心、建設國際消費中心城市等八個重點任務，塑造‘成都+’品牌，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展續(xù)以動能；其中，數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融及消費相關產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展契機，繼而在未來中長期衍生辦公需求，同時也推動成都寫字樓的需求結構重塑�！�
存量新生
2022年5月，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，就盤活存量重點領域、盤活方式、政策支持、資金保障、風險防控舉措、組織保障等提出具體意見。
歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前成都優(yōu)質(zhì)寫字樓規(guī)模已居全國第五位，僅次于一線城市。然而，早期交付的樓宇在硬件、運營等方面均面臨較大的市場競爭壓力。目前樓齡十年以上的樓宇數(shù)量達到36棟，成都已逐步邁入存量時代。另一方面，隨著成都的城鎮(zhèn)化建設不斷提速，到2022年末，預計成都的城鎮(zhèn)化率將突破80%。城鎮(zhèn)化及工業(yè)化進程將極大地推動城市產(chǎn)業(yè)能級提升，繼而衍生對產(chǎn)業(yè)載體更為迫切的需求，尤其是“十四五”期間，發(fā)展高能級總部經(jīng)濟是成都現(xiàn)代服務業(yè)的重點工作之一。
因此，不斷增長的產(chǎn)業(yè)落地需求與存量物業(yè)老化之間的矛盾推動煥活存量成為樓宇經(jīng)濟下一階段的重點工作。老舊物業(yè)亟待重塑二次生命以繼續(xù)承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，其面臨的硬件老舊、運營不應時及業(yè)態(tài)錯位等問題制約其吸引企業(yè)落地，繼而抬升城市產(chǎn)城分離及中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化風險。比如，部分物業(yè)早期定位與當下市場需求錯位，亟待重新改造及規(guī)劃定位，如老舊商業(yè)、廠房改造成辦公空間等，以重塑載體的經(jīng)濟效應。有鑒于此，中、輕資產(chǎn)投資、硬件升級、完善商務及商業(yè)配套及多樣化辦公產(chǎn)品組合均是盤活存量資產(chǎn)的重點方向。
世邦魏理仕成都投資及資本市場部董事馬濤表示：“成渝雙城經(jīng)濟圈建設下，成都城鎮(zhèn)化率將持續(xù)上升，隨著時間推移與空間擴容，更多存量樓宇將產(chǎn)生。同時，產(chǎn)城人融合發(fā)展的迫切需求也推動煥活存量成為樓宇經(jīng)濟下階段的重點工作，存量物業(yè)有望通過中、輕資產(chǎn)投資或硬件升級等措施置換承載新能。”
零售物業(yè)市場
運營商持續(xù)加碼，物業(yè)進階社交休閑場
2022上半年，攀成鋼區(qū)域首個購物中心環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)，為成都零售物業(yè)市場帶來約12萬平方米的新增供應。著眼需求端，宏觀環(huán)境不明確導致消費走低，以及疫情零星反復障礙跨城市旅游，品牌的擴張需求放緩，尤其是服飾及大型正餐品牌，市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點到8%。分區(qū)域看，次級、近郊商圈此番影響較大，空置率較去年底分別上升0.4、1.4個百分點；而核心商圈的空置率微漲0.2個百分點則主要是因為業(yè)主主動性的大規(guī)模調(diào)整所致。相應地，全市購物中心首層平均租金增長承壓，較去年底下跌0.4%；其中次級、近郊商圈的均下跌0.7%；以春鹽為代表的核心商圈強者恒強，租金逆勢中微漲0.2%。
按品牌新增店鋪數(shù)看，零售業(yè)態(tài)占比42.1%，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業(yè)態(tài)，其主要是下午茶、酒吧等增加消費者社交及駐足的餐飲及休閑品類；沙龍香氛成繼美妝護膚后又一新寵品類，如Frederic Malle、Kilian等；露營風席卷全城，運動戶外品牌持續(xù)活躍，且愈發(fā)聚焦細分專業(yè)領域，如瑜伽、跑步、登山、滑雪等；本土潮牌崛起，如1807等品牌積極布局。餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，新一輪外來餐飲入蓉擴張，折射出本土包容性；咖啡茶飲積極擴張，多點多店布局；中式國潮點心維持活躍態(tài)勢，并孵化創(chuàng)意門店，如集市店等；本土特色餐飲攜年輕化運營方式，擠進購物中心。
體驗業(yè)態(tài)占比15.9%，潮流驅(qū)動街舞教室延續(xù)擴張趨勢；沉浸式體驗仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、劇場、電競、脫口秀等更多細分場景；健康理念愈發(fā)受重視，促使產(chǎn)后護理、推拿、口腔及類醫(yī)美等體驗品類積極拓店。主力店占比4.9%，新能源汽車品牌擴張最為活躍，上半年錄得新設門店逾20家；Z世代不想被定義，吸引相關品類拓店，如日系時尚生活百貨Niko and…首進成都；電影院積極跨界，如與餐飲業(yè)態(tài)攜手，故愈發(fā)精品化、場景化。
展望2022下半年，成都零售物業(yè)市場將迎來約64.3萬平方米的新增供應，屆時市場總存量將突破1,000萬平方米；其中，71.5%的新增供應將落于城南，包括備受矚目的成都SKP、大魔方等優(yōu)質(zhì)項目，繼而有望推動交子公園商圈實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
因此，高位供應或?qū)邮袌龈偁庍M一步加��；另一方面，此輪疫情后，消費者訴求再次演變，消費愈發(fā)回歸街頭、走向社區(qū)，零售物業(yè)或?qū)摹扒馈边M階成“社交休閑場”；同時，眾多消費新趨勢已站上“風口”，品牌方迎來迭代新周期，此輪新品類孵化進一步玩轉(zhuǎn)跨界、融合，以及吸納更多生活新理念。
運營商
上半年，投資者對成都市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極，頭部運營商持續(xù)加碼，或輕、重資產(chǎn)落地新項目，或項目開工建設，且物業(yè)形態(tài)亦不斷多元，如西南首個萬象天地、成都第三座大悅城(金牛)等。
依托建設公園城市示范區(qū)和城市更新的推進下，加之疫情后消費者不斷增加娛樂、社交及休閑活動的支出，尤其是今年以來露營風席卷全城，零售物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)新的發(fā)展趨勢。其一，更多運營商打造以“盒子+街區(qū)”為代表的多元空間，或與相鄰項目形成多元互補，旨在從品牌租戶、消費場景、運營時間等多方面實現(xiàn)互補增值效應，從而提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性，如環(huán)貿(mào)ICD及即將開業(yè)的成都SKP、世豪廣場南館。
其二，大型公共區(qū)域愈發(fā)重要，不論是面積還是靈活性，都顯著提升，給零售物業(yè)提供使用的多功能性，如快閃、演出、辦展、集市等，且這一趨勢不僅是新增項目的方向，也是存量物業(yè)改造升級的參考，如COSMO的復合空間“INNERCO內(nèi)合”等。
上述趨勢使得消費者的動線及空間聚合發(fā)生改變，未來或?qū)⒁龑I(yè)主在業(yè)態(tài)及品牌組合上探索新的排布規(guī)律，深度銜接空間與品牌以打造全新生態(tài)。同時，如何將開放式街區(qū)或公區(qū)的客流引入購物中心內(nèi)部，亦將是重要的思考。
零售商
零售和餐飲休閑品類互補，增強消費者到訪及駐足，這也衍生零售業(yè)態(tài)更大的店鋪面積需求，如Maison Margiela全球首家咖啡店、拉夫勞倫RALPH'S BAR及Harmay Community 2.0社交空間等。餐飲品牌對店鋪的休閑區(qū)域也愈發(fā)看重，特別是外擺或公區(qū)的戶外空間，“不止于鋪”的趨勢對店鋪規(guī)劃提出新要求，且對物業(yè)運營時間亦可能有延長的要求。最后，從品牌孵化的角度看，構建無數(shù)個生活方式及消費群體的“社群導向”趨勢愈發(fā)明顯，如ESG極簡生活群體等，零售商需緊抓細分社群的核心價值觀，挖掘商業(yè)機遇，衍生相關產(chǎn)品及商業(yè)模式。
世邦魏理仕西南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人鄒麗娟表示，“毋庸置疑，上半年頭部運營商攜優(yōu)質(zhì)零售項目持續(xù)加碼成都的舉動折射出市場各參與者對本地消費市場的積極信心。依托成都發(fā)展公園城市示范區(qū)，零售物業(yè)市場的地理和物業(yè)空間迎變革；同期，存量物業(yè)緊追時代風潮作改造升級，重新定位及重構空間，創(chuàng)休閑、社交的新目的地。零售商方面，品牌社交、社群消費等將不斷引領趨勢。
倉儲物流市場
產(chǎn)業(yè)及供應鏈韌性增強，電商滲透率攀升助需求增長
2022上半年，成都倉儲物流市場迎來四個倉儲項目交付，新增供應約16萬平方米，主要集中在青白江、龍泉園區(qū)。著眼需求端，年初季節(jié)性波動引發(fā)大面積的退租，及消費因宏觀環(huán)境不明確而走低，使得上半年凈吸納量僅錄得負值，但二季度市場初現(xiàn)回暖跡象，需求轉(zhuǎn)正；因此，全市高標庫整體空置率較去年底上升3.5個百分點至9.9%；但核心園區(qū)雙流、新都仍維持低空置率，分別為3.6%、2.7%，愈發(fā)緊俏的可租賃面積帶動租金穩(wěn)中有升，較去年底分別上漲0.7%、0.8%，繼而帶動全市平均租金較去年底上漲0.6%，至人民幣22.5元每平方米每月。展望2022年下半年，市場還將迎來約30萬平方米的新增供應，特別是天府機場空港園區(qū)將拉開序幕。
就未來倉儲需求續(xù)能而言，2022上半年，電商需求仍為主導，占比37.8%；制造業(yè)需求增長顯著，較去年增長5.6個百分點至17.6%。結合倉儲需求的四大核心驅(qū)動力，全渠道零售、高效率運營、供應鏈韌性和上下鏈增長，未來供應鏈韌性及電商消費或?qū)⑹浅啥急镜貍}儲需求增長的重要驅(qū)動因素。
供應鏈
不斷完善的基礎設施和“雙循環(huán)”的推進共同增強西部供應鏈的韌性。截至2022年6月30日，中歐班列(成渝)開行量突破2萬列，占全國中歐班列累計開行量約40%，成為全國開行量最多、開行最均衡、運輸貨值最高、貨源結構最優(yōu)的中歐班列，在“一帶一路”建設中發(fā)揮關鍵作用。此外，上半年“中歐班列”四川又有兩條新線首發(fā)，分別為成都雙流開行首趟直達莫斯科班列，和“甜城號”的首發(fā)。
在此基礎上，加之“雙循環(huán)”的積極推進，成渝兩地圍繞發(fā)揮成渝極核帶動作用、雙核聯(lián)動效應和集結中心樞紐功能，并開展更加緊密務實合作，保持班列多路徑、多通道安全穩(wěn)定運行。借此，上半年成都進出口均表現(xiàn)平穩(wěn)，特別是出口額超預期，增速超過全國平均水平4.7個百分點，“四川造”“成都造”的產(chǎn)品加快了走出去的步伐。未來，成渝兩地堅持通道帶動經(jīng)貿(mào)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，依托中歐班列運輸優(yōu)勢和品牌效應，將繼續(xù)打造外向型產(chǎn)業(yè)集聚地。特別注意的是，貨品結構也不斷升級，班列貨物類型從早期的日用百貨等低附加值產(chǎn)品，升級到如今的汽車、家電、新能源產(chǎn)品等高附加值貨物。
另一方面，更多重點產(chǎn)業(yè)項目落地成都，助力中國產(chǎn)業(yè)布局的平衡發(fā)展，繼而側面緩沖供應鏈壓力。年初，成都《“十四五”新經(jīng)濟規(guī)劃》公布，明確到2025年增加值占GDP將達30%；5月，成都《“十四五”生物經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》印發(fā)，提出“十四五”期間，成都生物經(jīng)濟年均增速將保持在15%左右，到2025年生物經(jīng)濟總產(chǎn)值達到1.2萬億元。2022上半年多個重點項目落地成都，如空中客車飛機全生命周期服務項目落戶雙流、云集藥業(yè)西南總部及醫(yī)藥物流慧金港項目落戶郫都，及吉利控股集團新能源汽車項目落戶龍泉驛等。
電商
疫情零星反復及消費創(chuàng)新模式激發(fā)電商需求。疫情催生的新一輪在線消費需求推動相關交易活動在上半年中創(chuàng)下新高。有鑒于此，在線購物及退換貨(反向物流)將在年內(nèi)產(chǎn)生增長的物流需求。同時，生鮮電商的發(fā)展也將衍生更多的冷庫需求。另一方面，2022年首要的需求驅(qū)動力之一就是租戶將會保持較高的庫存水平。臨近交通樞紐及人口稠密區(qū)域的零售商及三方物流商將會持有這一部分庫存。
與此同時，此輪疫情推動零售商全渠道戰(zhàn)略創(chuàng)新，線上消費普及率進一步攀升。如沒有在線業(yè)務的零售商開始從第三方網(wǎng)站銷售產(chǎn)品；或零售商加大全渠道科技的投資，為不斷增長的在線購買和可能出現(xiàn)的需求高峰做準備等。
考慮到市場實現(xiàn)電商普及需要大量的倉儲空間作為支撐，即市場的電商普及度越高，找尋額外倉儲空間的難度則會越高；因此，高線上消費普及度和較充裕的倉儲空間為電商生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，未來成都的線上消費普及度有望在城鎮(zhèn)化進程及本地消費活力和習慣的優(yōu)勢中不斷攀升，繼而推動倉儲空間去化。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人王蒙豪表示：“未來，產(chǎn)業(yè)鏈資源重塑，先進制造業(yè)、生物醫(yī)藥、新經(jīng)濟將積極發(fā)展；依托中歐班列(成渝)、陸海新通道、雙機場等基礎設施，供應鏈韌性不斷增強；得益于線上消費普及率、消費規(guī)模及新型創(chuàng)意模式，電商需求將穩(wěn)定增長，中西部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來新機遇�！�(完)
