中新網(wǎng)四川新聞1月21日電  近日，CBRE世邦魏理仕成都分公司舉辦了2024年CBRE質(zhì)|盛成都站論壇。CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌在本次活動(dòng)上首次線下解讀了今年重磅發(fā)布的《大西南產(chǎn)業(yè)白皮書》，深入淺出地分享了以川渝云貴為主體的西南區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和互聯(lián)互通為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來的動(dòng)力。同時(shí)，CBRE商業(yè)地產(chǎn)專家分別從辦公樓、商業(yè)、倉儲(chǔ)物流等角度，分享了在經(jīng)濟(jì)邁入高質(zhì)量發(fā)展的背景下，面對(duì)不確定性與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)如何破題。

　　本次論壇邀請(qǐng)到成都市及各區(qū)政府相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人、行業(yè)協(xié)會(huì)、媒體以及來自知名企業(yè)、辦公樓業(yè)主、規(guī)劃設(shè)計(jì)院的代表等100余位重要嘉賓出席。

　　得益于“一帶一路”“新時(shí)代西部大開發(fā)”“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)”等一系列國家重要發(fā)展，大西南的戰(zhàn)略地位升級(jí)，首先在通道建設(shè)上取得突破。“十三五”期間基建投資總額較“十二五”期間增長65.9%，高于全國平均增速(30%)的2倍多；邁入“十四五”，基建投資總額約3.5萬億元，占比全國的17.7%，大投入持續(xù)。有鑒于此，內(nèi)部聯(lián)動(dòng)、外部開放不暢通的壁壘被逐步打破，樞紐地位逐步凸顯：對(duì)內(nèi)，是促進(jìn)區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展的重要極核之一，助推新時(shí)代西部大開發(fā)形成新格局；對(duì)外，主動(dòng)融入和服務(wù)“一帶一路”等發(fā)展，向南連接“兩亞”，向北輻射亞歐大陸，擴(kuò)大沿邊及內(nèi)陸對(duì)外開放。

　　作為重要戰(zhàn)略極核的西南地區(qū)，在中國經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局有望進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)勢、特色產(chǎn)業(yè)有望釋放潛能。

　　近三成甲寫租戶來自戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張勢頭或延續(xù)

　　2019年至今，成都占比全國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)寫字樓總新租面積的10%左右，排名僅次于京滬深，位列全國第四。成都在人才、創(chuàng)新等方面的要素優(yōu)勢持續(xù)吸引企業(yè)來蓉投資，而在2023年成都甲級(jí)寫字樓新增需求中，近三成的租戶來自于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，其已成為支撐的中堅(jiān)力量。根據(jù)規(guī)劃，到2027年，成都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重預(yù)計(jì)將分別超過20%和15%。借此，以電子信息、生物醫(yī)藥、新能源、新材料等為代表的行業(yè)有望為成都寫字樓市場持續(xù)注入新動(dòng)能。

　　成本控制與租賃靈活性是企業(yè)擴(kuò)張時(shí)的核心考量

　　據(jù)《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》結(jié)果，近九成川內(nèi)受訪企業(yè)表示，未來三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運(yùn)營成本的增速；出于對(duì)經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)不確定性的考量，亦有逾1/4的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項(xiàng)之一，這一比例在中小租戶和業(yè)務(wù)彈性較高的科技互聯(lián)網(wǎng)租戶中更高。成本控制與租賃靈活性成為企業(yè)擴(kuò)張時(shí)的核心關(guān)切。

　　精裝產(chǎn)品滲透率顯著提升，辦公服務(wù)運(yùn)營商覆蓋更多元載體

　　租戶市場背景之下，單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓業(yè)主加速布局精裝產(chǎn)品線，或引入專業(yè)運(yùn)營商，或自行運(yùn)營精裝產(chǎn)品。截至2023年末，按面積看，精裝產(chǎn)品在成都單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓中的滲透率達(dá)75.4%，這一比例較2021年大幅提升38個(gè)百分點(diǎn)。就第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商而言，受成本及業(yè)主運(yùn)營策略的影響，其在甲級(jí)寫字樓中的新增需求放緩，優(yōu)化整合積極，故總租賃面積連續(xù)兩年減少，截至2023年末占比為2.5%。但取而代之的是，運(yùn)營商將擴(kuò)張重心轉(zhuǎn)向更為多元的載體，如乙級(jí)樓、商務(wù)園區(qū)、公寓改造項(xiàng)目及城市更新類商業(yè)項(xiàng)目等。

　　CBRE2023年發(fā)布的《中國寫字樓租戶調(diào)查》顯示，“升級(jí)至更高品質(zhì)的樓宇”已連續(xù)三年成為租戶未來房地產(chǎn)策略的前三選項(xiàng)。2023年成都寫字樓新租需求中，超四成為升級(jí)、搬遷類需求，這一數(shù)據(jù)展現(xiàn)出存量企業(yè)在租賃窗口期積極尋求更具性價(jià)比的租約，并升級(jí)或搬遷至更適配的樓宇。展望未來6-12個(gè)月，需求修復(fù)仍將持續(xù)，租戶在提質(zhì)增效背景下的升級(jí)搬遷活動(dòng)有望進(jìn)一步增長。

　　運(yùn)營能力是決定樓宇致勝的關(guān)鍵

　　2024年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場規(guī)模有望突破1000萬平方米，市場競爭與租戶需求升級(jí)之下，運(yùn)營能力是決定樓宇致勝的關(guān)鍵。另一方面，存量時(shí)代已至，截至2023年末，成都寫字樓存量中樓齡在十年以上的項(xiàng)目超40%，這一比例在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)更是高達(dá)近60%，煥活存量生命力迫在眉睫。CBRE認(rèn)為物業(yè)硬件、產(chǎn)品組合、租約管理及租戶服務(wù)是資產(chǎn)運(yùn)營的四大核心關(guān)注點(diǎn)，業(yè)主應(yīng)因地制宜的調(diào)整策略承接市場不斷變化的需求。

　　生活方式和消費(fèi)習(xí)慣改變，推動(dòng)零售物業(yè)邁入非標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代

　　零售物業(yè)的打造無限想象，皆是定義與標(biāo)準(zhǔn)，而場景營造和體驗(yàn)是致勝關(guān)鍵。隨著消費(fèi)者生活方式和消費(fèi)習(xí)慣的改變，消費(fèi)者到達(dá)實(shí)體門店的訴求發(fā)生轉(zhuǎn)變，需要在不同場景下，滿足他們在消費(fèi)、運(yùn)動(dòng)、親子、美食、寵物、音樂、戲劇、露營等活動(dòng)。有鑒于此，實(shí)體門店加速向兼具消費(fèi)、服務(wù)、體驗(yàn)、社交屬性的綜合性場所進(jìn)化，“質(zhì)”重于“量”、體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)銷售和社群營造將是未來發(fā)展的方向。

　　一方面，新開業(yè)和在建的購物中心在物業(yè)形態(tài)上尋求突破創(chuàng)新，借助中庭浮島、屋頂空間、戶外廣場、天橋等空間設(shè)計(jì)布局，并結(jié)合豐富的主題活動(dòng)，強(qiáng)化購物中心的目的地特征，提升社交傳播屬性，打破傳統(tǒng)盒子形態(tài)的固化。例如，2023年末新開業(yè)的購物中心天府大悅城，打破傳統(tǒng)封閉立面，犧牲大量商業(yè)面積，在L4-L7挑空呈現(xiàn)近30米高的8000平方米的開放式空中花園。另一方面，成都非標(biāo)商業(yè)供應(yīng)逐年攀高，2023年共迎來14個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)49萬平方米，首次超過傳統(tǒng)商業(yè)，引領(lǐng)供給側(cè)，其中社交、鄰里中心主導(dǎo)。2024年，成都還將迎來13個(gè)非標(biāo)商業(yè)合計(jì)約55萬的新增供應(yīng)，市場份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　伺城更之機(jī)而動(dòng)，存量物業(yè)煥活升級(jí)，地段優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。

　　2023年，成都城市更新步伐提速，有效置換市中心優(yōu)質(zhì)地段土地、改善生活基礎(chǔ)條件外，亦推動(dòng)商業(yè)更新項(xiàng)目的逐步呈現(xiàn)，如百年歷史街區(qū)祠堂街、原省農(nóng)科院閑置廠房改造的白墻公園by Nature等。同期，商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代已至，截至2023年末，成都零售物業(yè)市場中樓齡超10年的項(xiàng)目體量已突破300萬平方米，占比全市存量的30%。

　　因此，存量盤活正當(dāng)時(shí)，運(yùn)營商或應(yīng)通過改擴(kuò)建、功能再開發(fā)、城市更新、整合資產(chǎn)、混改、引入戰(zhàn)略投資方和專業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等方式，提升存量資產(chǎn)的運(yùn)營管理能力和價(jià)值品質(zhì)；此外，亦需針對(duì)不同資產(chǎn)制定盤活方案與提升建議，如優(yōu)化功能和多業(yè)態(tài)組合、存量資產(chǎn)改擴(kuò)建、調(diào)改內(nèi)容以迎合市場需求等。

　　2023年，伺城市更新之機(jī)會(huì)而動(dòng)，尤其是在有限的預(yù)算之下，運(yùn)營商紛紛將目光回到存量物業(yè)，期望憑借其主城價(jià)值與地段優(yōu)勢，通過改造煥新來最大化實(shí)現(xiàn)收益。具體方式有三，其一整體煥新，如2009年開業(yè)位于鹽市口商圈的EGO潮流廣場，以及改造項(xiàng)目RE:X春熙等；其二，轉(zhuǎn)性謀新，如中環(huán)廣場由原來辦公和百貨轉(zhuǎn)變?yōu)榫频旰团涮咨虡I(yè)，龍湖三千集由購物中心改為藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園和配套商業(yè)，以及泛悅國際由購物中心轉(zhuǎn)變成優(yōu)客城市奧萊等；其三，物業(yè)升級(jí)，如萬象城打造萬象廣場，龍湖西宸、濱江天街公區(qū)大改造，以及百盛百貨增設(shè)“裸眼3D”戶外大屏等。

　　除此之外，運(yùn)營商通過調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，將地段優(yōu)勢變現(xiàn)為流量收益，也是存量物業(yè)升級(jí)的策略之一。特別是在核心商圈春鹽，2023年新進(jìn)品牌中63.8%為零售業(yè)態(tài)；首店率高達(dá)47%。

　　城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)及基建的發(fā)展推動(dòng)倉儲(chǔ)市場進(jìn)一步外擴(kuò)

　　2024年新增供應(yīng)將繼續(xù)放緩，約22.9萬平方米的高標(biāo)庫計(jì)劃交付，有望進(jìn)一步改善市場的供需關(guān)系。受城市、產(chǎn)業(yè)及基建規(guī)劃與開發(fā)所引導(dǎo)的土地供應(yīng)影響，未來三年核心園區(qū)的高標(biāo)庫供應(yīng)量僅占17.5%，非核心園區(qū)將加速擴(kuò)張，特別是依托天府國際機(jī)場的天府空港園區(qū)及簡陽。

　　核心園區(qū)價(jià)值凸顯，非核心園區(qū)不斷成熟，租戶新一輪迭代

　　據(jù)CBRE《2023年中國倉儲(chǔ)物流租戶調(diào)研》結(jié)果，區(qū)位條件在租戶選址中的重要性依然高于租金。隨著成都核心園區(qū)高標(biāo)庫供應(yīng)的放緩，加之租戶對(duì)臨近終端市場、交通設(shè)施、制造商等的區(qū)位價(jià)值愈發(fā)看重，未來核心園區(qū)的價(jià)值將愈發(fā)凸顯；此外，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程亦支撐非核心園區(qū)發(fā)展不斷成熟，將繼續(xù)吸納較低承租能力租戶的外遷需求，繼而推動(dòng)市場迎來新一輪租戶的迭代。

　　資產(chǎn)組合策略與租約靈活條款應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)不確定性

　　據(jù)《2023年中國倉儲(chǔ)物流租戶調(diào)研》結(jié)果，54%的租戶在未來三年將優(yōu)先考慮租賃物業(yè)，居首位，反映出在面臨尚不明朗的經(jīng)濟(jì)前景時(shí)，企業(yè)希望在房地產(chǎn)組合中盡可能地增加靈活性的訴求。為了在不確定的宏觀預(yù)期中增強(qiáng)業(yè)務(wù)應(yīng)變的彈性和敏捷，53%的租戶期望在倉庫租賃條款中獲得盡可能多的選擇權(quán)和靈活度。與此同時(shí)，47%的租戶希望能獲得更短的租期和擴(kuò)租選項(xiàng)，說明企業(yè)需要在業(yè)務(wù)出現(xiàn)快速擴(kuò)張時(shí)能夠從房地產(chǎn)層面做出及時(shí)響應(yīng)。2023年成都倉儲(chǔ)物流市場，快遞快運(yùn)、電商及快消品租戶視實(shí)際需求而選擇更為靈活的臨租、短租，導(dǎo)致租賃行為進(jìn)出頻繁，即為佐證。(完)