中新網四川新聞12月1日電(徐茂義)

　　今年房地產市場可謂一波三折，由于我國疫情防控形勢和經濟發(fā)展狀況良好，上半年延續(xù)了去年下半年銷售良好態(tài)勢，商品房銷售額和銷售面積分別為9.29萬億元和8.86億平方米，同比增長38.9%和27.7%，比2019年上半年增長31.4%和17%，兩年平均增長14.7%和8.1%。但是隨著“三條紅線”和貸款集中度管理等監(jiān)管政策的累積效應釋放，特別是7月份恒大暴雷后，房地產銷售形勢急轉直下，市場進入“急凍”狀態(tài)，“金九銀十”不再、樓市銷售慘淡，整個二級市場哀鴻遍野。對房地產一級市場的影響也立竿見影，第二批和第三批集中供地與首批次相比，皆是明顯下滑，土地拍賣頻繁流拍。新開工和竣工都明顯下滑，地產投資出現(xiàn)負增長，多家地產公司面臨流動性危機，一些地產相關公司紛紛裁員，公司股價也大幅跳水。

　　但最近政策出現(xiàn)回暖跡象，房地產合理資金需求正在得到滿足；人民銀行副行長潘功勝也表示，對于房地產市場，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。一方面政策暖風頻吹，另一方面房企境內融資渠道有限放開，多重利好消息令資本市場信心大振，11月10日，滬深港三市房地產板塊逆市大漲。中央和金融管理部門在近期的集中表態(tài)，被看作是對房地產融資政策的進一步明晰，房地產信貸政策環(huán)境將會有一定程度的改善。這引發(fā)各界猜想：一是房地產調控目標會不會出現(xiàn)變化？二是未來房地產市場怎么變化？三是房企接下來該怎么干？

　　首先，筆者認為房地產調控的目標不會變。央行去年下半年出臺房地產資管新規(guī)“三條紅線”和房地產貸款集中度管理等一系列調控措施的初衷，是降低房地產行業(yè)過高杠桿率，防止房地產泡沫破裂引發(fā)金融風險，以至拖累經濟；同時，希望金融資源投向房地產行業(yè)的占比進一步降低，將更多信貸資源讓位于對制造業(yè)、技術創(chuàng)新、鄉(xiāng)村振興等領域的支持。隨著新政的實施，金融機構對房地產風險偏好明顯下降，部分金融機構對“三線四檔”存在誤解，存在停貸、抽貸等收縮行為。短期過激反應使行業(yè)過快降杠桿，加上銷售下滑，資金回籠受阻，造成部分房地產企業(yè)債務違約，從而引發(fā)部分企業(yè)評級下降和房地產產業(yè)鏈資金慣性的打破，也會影響企業(yè)自籌資金的能力。房企爆雷由地方小企業(yè)迅速蔓延至全國性房地產龍頭企業(yè)，造成房地產銷量進一步下滑、拿地減少、投資下降，行業(yè)流動性出現(xiàn)危機，房企違約勢頭在蔓延。國家若不采取果斷措施，房地產行業(yè)有進一步進入自我惡性循環(huán)的危險。

　　這樣的局面明顯與中央調控的初衷不符。鑒于這種情況，監(jiān)管部門及時釋放維穩(wěn)信號，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會，發(fā)出明確的金融維穩(wěn)信息，銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產企業(yè)代表座談會，多家房企在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，加快符合條件的開發(fā)貸和個人按揭貸款放款，目的是要保持房地產行業(yè)流動性相對充裕，防止金融風險偏好的過度收縮影響行業(yè)發(fā)展。

　　這是最近一年多來的房地產政策軌跡，處處透著一個“穩(wěn)”字，我國房地產市場調控的基調和方向是正確的。所以，上述行業(yè)融資政策松動，只是維穩(wěn)政策的落地，不能理解為房地產調控基調松動。從中長期看，房地產調控的大方向不會發(fā)生改變。盡管現(xiàn)在有關房地產的政策已經偏暖，但房地產調控的“三穩(wěn)目標”，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，不會變。

　　其次，未來房地產市場如何變化？會像以前一樣，每次調控過后行業(yè)都會有一波快速擴張嗎？顯然不會。隨著房地產企業(yè)融資的“三道紅線”政策、銀行的房地產“兩類貸款”的集中度考核，以及“房產稅”試點等長效機制的相繼推出，房地產市場運行的底層邏輯已經發(fā)生了變化，這個變化就是房子不再是投資的對象，而是為民生所計。接下來房地產市場如何發(fā)展呢？看看下面有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

　　1990年，我國每年新建房屋只有1000萬平方米；98年開始“房改”，出現(xiàn)商品房，2000年建設的房屋面積是1億平方米；2010年新房銷售面積已達10億平方米；到了2018年，我國當年銷售的商品房面積達到18億平方米峰值，這兩年沒有再增長。2020年全國商品房銷售面積為17.6億平方米。詳見表1:

　　根據(jù)專家預測，今后一直到2035年，中國每年生產的房屋會逐漸降低到10億平方米以內，形成一個折舊平衡的過程。今后15年，中國GDP增長靠城市化拉動、靠房地產拉動、靠城市基礎設施拉動的動力，會從50%降到10%左右，經濟發(fā)展更多靠產業(yè)結構調整，靠內涵。房地產新房市場也趨于逐漸萎縮并穩(wěn)定在10億平方米左右。

　　最后，房企接下來該怎么干？種種跡象表明，房地產行業(yè)已經進入了真正的拐點時刻，房子告別短缺時代，行業(yè)告別高增長時代，充分競爭是市場的主旋律，行業(yè)的困難，依然并長期存在。一系列利好調整只能加劇市場的激烈競爭程度，加速行業(yè)洗牌，房地產蒙眼狂奔的時代已經過去了，一批沒有競爭力的房企很可能就此退出歷史舞臺。房地產企業(yè)如何生存與發(fā)展，10年前就普遍進入無增長時代的家電行業(yè)也許能給我們帶來啟示。

　　根據(jù)2011年的家電行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，家電在中國的普及程度已經非常高，在一二三級城市，彩電、空調戶均擁有率遠超100%，冰箱、洗衣機戶均擁有率接近100%。在四五級市場，除廚電之外，其他大家電產品普及率多在70%以上。過去10多年的家電行業(yè)發(fā)展告訴每個人，春蘭、長虹、牡丹、熊貓、小鴨等品牌逐漸消失在公眾視線，但是海爾、海信、美的、格力卻越發(fā)強大。

　　房地產企業(yè)在市場規(guī)模無增長時代何去何從？是走多元化轉型之路，還是繼續(xù)深耕行業(yè)走專業(yè)化發(fā)展之路？房企多元化轉型嘗試，到目前為止多以失敗告終。究其原因，主要有兩方面：一是很難找到像房地產行業(yè)一樣規(guī)模的新賽道(2020年我國房地產新房市場銷售接近18萬億元；汽車銷售2531萬輛，不足4萬億元；紡織業(yè)2.2萬億元；食品制造業(yè)1.9萬億元等)；二是進入新行業(yè)很難在與行業(yè)成熟企業(yè)競爭中獲勝。

　　筆者認為，房企可以借鑒家電行業(yè)經驗，一是走像海信、格力一樣的專業(yè)化發(fā)展道路，在房地產行業(yè)內深耕；二是像海爾、美的一樣走相關多元化發(fā)展之路，以房地產業(yè)為本，向行業(yè)上下游擴展。

　　增量時代是百花齊放，存量時代是產品為王。很明顯，房地產行業(yè)也是如此，誰能穩(wěn)健經營？誰能做好產品？誰能精細化管控成本？誰能善待客戶？誰就掌握了開啟未來時代的鑰匙。家電行業(yè)是，汽車行業(yè)是，手機行業(yè)是，房地產行業(yè)也一定會是。用心琢磨城市和人的關系，精心建設，品質至上，慢慢地憑借產品力和口碑品牌，從這個賽道走出來。

　　沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。每一個經歷了急劇的產能過剩時代，有些企業(yè)消失了，有些企業(yè)則基業(yè)常青，歷久彌新，最終成為時代的領袖。

　　你們猜，現(xiàn)在的房地產行業(yè)TOP100企業(yè)，10年后還會剩多少？(完)